فروش سانتی‌متری مسکن «بدعتی» از اساس غلط است
در ابتدای سال ۱۴۰۵، بازار مسکن ایران با بحران بزرگی مواجه شد و پس از گذشت پنج ماه، رکود تورمی در این بازار به اوج خود رسید. با وجود عدم تقاضا، قیمت‌ها همچنان رو به افزایش هستند و امید به خانه‌دار شدن مردم کاهش یافته است. انبوه‌سازان نیز از رکود ساخت‌وساز، کمبود سرمایه‌گذاری و افزایش ۱۰۰ درصدی قیمت مصالح گلایه دارند.
با وجود این مشکلات، در هفته گذشته طرح «فروش سانتی‌متری مسکن» با عنوان «طرح خانه‌ریز» توسط شهرداری معرفی شد. این طرح با هدف حفظ ارزش پول مردم در برابر تورم، به ویژه تورم مسکن، راه‌اندازی شده است. این مدل که شهرداری با تبلیغات گسترده و پلتفرم‌های سرمایه‌گذاری به صورت پنهانی اجرا کرده‌اند، نوعی «تامین مالی خرد» یا «فروش متری مسکن» محسوب می‌شود. در این طرح، پروژه‌های ساختمانی به بخش‌های بسیار کوچک (حتی در حد چند سانتی‌متر) تقسیم می‌شوند و خریداران با پرداخت مبالغ کم، مالک بخشی از ارزش ریالی پروژه می‌شوند، اما لزوماً کلید یک واحد مسکونی را دریافت نمی‌کنند.
آغاز انتقادات به فروش سانتی‌متری مسکن
پیش از این طرح، ایده‌هایی مانند فروش خانه‌های ۲۵ متری یا فروش متری مسکن نیز مطرح شده بود که همگی با انتقاد کارشناسان مواجه شدند.
تحلیلگران معتقدند که راه‌اندازی چنین طرح‌هایی به معنای پذیرش قیمت‌های نجومی بازار مسکن توسط نهادهای رسمی است، در حالی که وظیفه این نهادها ایجاد ثبات در بازار برای تامین نیازهای مصرفی خریداران واقعی است. همچنین، ماهیت سفته‌بازانه این طرح در بورس مورد انتقاد قرار گرفته است، زیرا سفته‌بازی یکی از عوامل اصلی تبدیل مسکن از کالای مصرفی به کالای سرمایه‌ای در سال‌های اخیر بوده است.
گزارش فرارو سه نقطه ضعف اصلی برای این طرح برشمرده است. اول، «عدم امکان تحویل ملک و تسویه فیزیکی برای خریداران خرد»؛ به این معنی که اگر فردی طی چند سال ۵ یا ۱۰ متر از یک واحد ۶۰ متری را خریداری کند، قادر به سکونت در آن نخواهد بود و مجبور است سهم خود را بفروشد یا با سایر مالکان خرد توافق کند. اگر بازار ثانویه نقدشوندگی بالایی نداشته باشد، سرمایه خریدار قفل خواهد شد. دو عامل دیگر نیز «نوسانات شدید هزینه ساخت و ریسک تاخیر پروژه‌ها» و «چالش نبود ضمانت برای نقدشوندگی فوری سرمایه» عنوان شده‌اند.
به نظر می‌رسد مهمترین انتقاد به این طرح، عدم امکان خانه‌دار شدن مردم، حتی با خرید چند ده متر مسکن در بازار سرمایه است.
نسخه سانتی‌متری برای بحران میلیونی مسکن!
فعالان حوزه مسکن نیز از منتقدان اصلی این طرح هستند و تاثیر آن بر تولید و خانه‌دار شدن مردم را مورد بررسی قرار می‌دهند.
حسن محتشم، عضو هیئت‌مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران، اظهار داشت: «طرح‌هایی مانند «خانه‌ریز» که به صورت محدود در برخی مناطق اجرا می‌شوند، شاید به تولید مسکن کمک کنند، اما اینکه بتوانند به خانه‌دار شدن مردم کمک کنند، موضوعی کاملاً متفاوت است.» او در گفت‌وگو با ایسنا بیان کرد که حتی اگر تولید مسکن از طریق طرح خانه‌ریز افزایش یابد، باید دید آیا با نیاز سالانه یک میلیون واحد همخوانی دارد یا خیر. وی افزود: «در حال حاضر حدود ۶ میلیون واحد کسری مسکن داریم تا به نقطه سربه‌سر برسیم. طبق برآوردهای جدید وزارت راه و شهرسازی در سال ۱۴۰۵، این کسری به شش میلیون واحد رسیده است؛ بنابراین، این شکاف عظیم با تعداد محدودی واحد تولیدی پر نمی‌شود.»
به گفته این فعال بازار مسکن، بعید به نظر می‌رسد کسی با خرید سانتی‌متری مسکن خانه‌دار شود و نقدشوندگی این طرح نیز جای سوال دارد.
نیاز فوق ضروری مردم را به مزایده نگذارید!
یک تحلیلگر اقتصاد مسکن در گفت‌وگو با «توسعه ایرانی»، مخالفت شدید خود را با طرح فروش سانتی‌متری مسکن اعلام کرد.
مجید گودرزی دلایل مخالفت خود را این‌گونه بیان کرد: «اولاً بخشی از نقدینگی وارد فعالیت‌های سفته‌بازانه می‌شود، در حالی که صنعت ساختمان ما به شدت به نقدینگی نیاز دارد. ثانیاً به مزایده گذاشتن نیازهای ضروری جامعه در بورس، سیاستی از اساس غلط است.»
او در پاسخ به این پرسش که «طرح فروش سانتی‌متری مسکن نشان از چه بحرانی در اقتصاد مسکن ایران دارد؟»، گفت: مسکن یک نیاز فوق ضروری جامعه است و در ایران منابع عظیمی برای صنعت ساختمان وجود دارد؛ از جمله تعداد بالای مهندسان و دانش‌آموختگان دانشگاهی، و فراوانی زمین و مصالح با وابستگی کم به خارج. اما این حوزه با وجود چنین مزیت‌هایی، درگیر سفته‌بازی و کمبودهای عمدی شده است و هرکس سعی می‌کند از این خوان نعمت گسترده، با قیمت‌گذاری کاملاً خودسرانه، بهره بیشتری ببرد.
این کارشناس با انتقاد از این روند، تاکید کرد: «متاسفانه در فقدان تنظیم‌گری دولت و همچنین نبود اثرگذاری و نقش‌آفرینی دولت در بازار مسکن، گروه‌ها و ذی‌نفعان بسیاری وارد این حوزه شده‌اند و واقعاً عرصه را به مردم تنگ کرده‌اند.»
بدعت‌گذاری به جای حل مشکلات ساختاری
گودرزی عنوان کرد: «نیازمند این هستیم که طی یک برنامه‌ریزی کوتاه‌مدت و بلندمدت، مشکلات ساختاری این بخش را برطرف کنیم، ولی شهرداری به جای پرداختن به این وظایف اصلی، بدعت‌های غلطی مانند «مسکن ۲۵ متری» ترفند ها یا فروش سانتی‌متری مسکن را رواج داده است.»
او با تاکید بر اینکه بازار مسکن کاملاً قفل شده است به طوری که تقریباً تمام ذی‌نفعان واقعی این بازار در حال ضرر کردن هستند، افزود: «شرایط فعلی بازار مسکن برای هر دولتی یک کارنامه غیرقابل قبول است و دولت متاسفانه به هیچ‌کدام از تعهدات خود و قوانین بالادستی در حوزه مسکن عمل نکرده است و باعث شده که این بخش به یکی از بحرانی‌ترین حوزه‌های اقتصادی و اجتماعی کشور تبدیل شود.»
این تحلیلگر اقتصادی تصریح کرد که بدعت‌هایی نظیر فروش سانتی‌متری مسکن باید کنار گذاشته شود و باید به سمت استانداردسازی و سیاست‌های مبتنی بر نظرات کارشناسی برویم.
مهمترین موانع را شهرداری‌ها ایجاد می‌کنند
گودرزی همچنین در پاسخ به این سوال که «شهرداری‌ها به جای راه‌اندازی طرح فروش سانتی‌متری مسکن، باید به کدام یک از وظایف خود عمل کنند؟»، بیان کرد: «در تمام دنیا معمولاً شهرداری‌ها نقش اصلی را در سیاست‌هایی مانند مسکن اجاره‌ای یا اجاره‌داری حرفه‌ای دارند. همچنین ساخت مسکن اجتماعی و فوق اجتماعی از وظایف شهرداری‌هاست. تامین مسکن و تامین مالی پروژه‌های مسکن جزو دیگر وظایف شهرداری‌هاست که با کمک دولت‌ها انجام می‌دهند.»
این کارشناس بازار مسکن درباره عملکرد شهرداری‌های ایران در این حوزه، گفت: «اما در ایران، شهرداری‌ها به جای پرداختن به این وظایف اصلی، بدعت‌های غلطی نظیر فروش سانتی‌متری مسکن را راه‌اندازی کرده‌اند. از طرف دیگر نیز، وظیفه اجاره‌داری حرفه‌ای به وزارت راه و شهرسازی واگذار شده است، اما باید توجه کرد که ساختار این وزارتخانه اصلاً برای این کار تعریف نشده است و تعریف و نگهداری این واحدها جزو چارت سازمانی وزارت راه و شهرسازی نیست.»
گودرزی ادامه داد: «از طرفی هم می‌بینیم یکی از بزرگترین موانع ساخت و عرضه مسکن، اقدامات خودسرانه و محدودکننده شهرداری است و متاسفانه بخش مهمی از مشکل ساخت‌وساز در کشور ما مربوط به موانع این نهاد می‌شود. برای مثال موضوعی مانند «حریم» بیشتر از تحریم‌ها برای مردم آسیب به همراه داشته است.»
او در پایان خاطرنشان کرد که شهرداری‌ها به جای تعریف و راه‌اندازی طرح‌هایی نظیر فروش سانتی‌متری مسکن، باید موانع و محدودیت‌های خودسرانه را رفع کنند و به وظایف اصلی خود بازگردند.